开发商逾期交房，违约金应如何计算

案情介绍

2012年12月8日，孙佩明与北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称“昊坤公司：）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定孙佩明购买位于大兴区一座住宅，面积223.51平方米，单价33627.41元，房屋总价款7023058元，合同约定2013年12月31日前交房，逾期交房昊坤公司每日需向孙佩明按已付房屋总价款万分之五的标准支付违约金。到合同约定的交房日期后，昊坤公司以房屋尚未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表为由，无法交付合格房屋，孙佩明向法院起诉，请求昊坤公司支付逾期交房违约金1,597,505元（自2014年1月1日起计算至2015年3月31日止）。

法院判决

一审法院（北京市大兴区人民法院）：

双方签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同中对付款时间、交房条件、交房时间及逾期交房的违约责任作出了约定，孙佩明依约履行了付款义务，但昊坤公司未能按时交付合格房屋，且房屋何时能达到交付条件长期无法确定，孙佩明有权及时获得相应违约金以弥补其损失，对于违约金数额，孙佩明虽有权依据合同约定要求昊坤公司支付违约金，但违约金应以实际损失为基础，昊坤公司亦以孙佩明主张的违约金过高为由要求酌减，故法院根据合同约定参考孙佩明的实际损失对违约金数额予以调整。一审法院判决昊坤公司向孙佩明支付逾期交房违约金479251元（违约金计算自2014年1月1日至2015年3月31日）。

之后昊坤公司上诉，请求撤销一审判决。

二审法院（北京市第二中级人民法院）：

依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格按照合同履行义务，不得擅自变更或解除。本案中，孙佩明与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同履行自身义务。根据双方约定，昊坤公司应按日计算向孙佩明支付全部已付款万分之五的违约金。因双方约定的此项违约金过分高于实际损失，原审法院根据昊坤公司的诉讼意见并结合本案实际情况，对违约金数额予以适当酌减，处理原则正确，酌定数额亦无不当，本院对此予以确认。

关于逾期交房的违约金比例，一般情况下，双方有合同约定的，按照合同上约定的比例执行，合同上没有约定的，可以参照租金损失作为实际损失计算依据。但如果合同上的违约金比例过高，根据案件实际情况可以以实际损失为标准进行适当调整。违约金在合同法中主要体现为一种民事责任方式，违约金的意义在于对履行利益的补偿，秉承以补偿性为主，惩罚性为辅的原则。在数额上应即兼顾因一方违约行为给对方造成损失的补偿，又体现对违约一方的行为进行惩罚。

我国私法领域以诚实信用、公序良俗和公平公正为根本原则，关于违约金的适用问题首先体现的为诚实信用原则，而对违约金是否过高则是在事实基础上对公序良俗及公平公正的适用，购房人遇到延期交付的问题，如果开发商愿意进行赔偿，可以考虑平衡各方因素进行调解。

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