商品房存在质量瑕疵时买受人可否拒绝收房

案情介绍

2012年12月9日，杨惠莲（买受人）与名汇豪景公司（出卖人）就1302房签订《广东省商品房买卖合同》约定出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，2013年1月19日，名汇豪景公司确认收取杨惠莲支付的购房款573605元。2013年10月1日杨惠莲前往办理验、收楼手续，但因房屋存在客厅墙角渗水、客房墙角渗水、排水口地势过高去不到水、主人房地面有钢筋裸露、锁及锁框损坏等情况杨惠莲拒绝收房，2015年6月24日，杨惠莲向法院提起诉讼，请求判令：（一）名汇豪景公司支付因迟延提交资料办理产权证的约定违约金2868.03元给杨惠莲；（二）名汇豪景公司支付因迟延交付房屋的约定违约金38374.17元给杨惠莲；（三）本案诉讼费由名汇豪景公司承担。

裁判思路

一审法院（广东省佛山市禅城区人民法院）：涉案房屋是预售商品房，已通过竣工验收，但因房屋的渗水等问题买受人拒绝收房，虽然出卖人已完成合同中约定的办理竣工验收备案，但房屋目前的问题影响买受人正常装修及居住，此时接受房屋对于买受人实现合同目的无实际意义，故买受人拒绝收房之理由合情合理合法，逾期交房之责任在出卖人，出卖人应向买受人支付逾期交房之违约金。

二审法院（佛山市中级人民法院）：买受人拒绝收房并向出卖人主张逾期交房的违约责任依据不充分，理由为：第一，当事人双方约定涉案商品房交付的条件仅为“完成竣工验收备案”，但并未约定只要待交付的商品房存在质量暇疵（无论何种情形的质量暇疵），出卖人应支付逾期交房违约金。第二，出卖人通知买受人受领的涉案商品房已经过相关部门验收，并已完成竣工验收备案，此可表明涉案商品房房屋主体结构质量合格，通过房屋维修即可予以解决，若因待交付的商品房只要存有质量暇疵，而不管该种质量暇疵情形如何，质量暇疵是否严重，对房屋居住使用功能的影响程度等，即令出卖人承担逾期交房违约责任，则会因商品房建造施工面广，而致逾期交房违约责任范围任由扩大，从而不利于房屋买卖交易的完成。

二审法院撤销了原判决第一项，没有支持买受人向出卖人主张逾期交房违约金的诉讼请求。

案例总结

若《商品房买卖合同》中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同的，买受人可以按照约定拒绝收房或解除合同；若合同中没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九、十条的规定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格或影响正常居住使用，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，不会导致买受人不能实现合同目的的，买受人不能由此拒绝接收房屋。但是开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋应视具体情况不同，承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给买受人造成损失的，房地产开发企业还须向买受人赔偿损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条

因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条

因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

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