房地产企业“爆雷”所引发的涉众问题 前置性化解研究

爆雷，本来是个网络流行词，一般指的是P2P平台因为逾期兑付或经营不善问题，未能偿付投资人本金利息，而出现的“平台停业、清盘、实际控制人跑路、企业倒闭”等情况。但是2021年以来，房地产行业确异常高频的使用“爆雷”一词，房地产企业“爆雷”必定将引发一系列涉众问题，如“购房人迟延交房”、“房企无法按时偿还民间融资借款”等。作者汲取以往参与办理案件的经验，针对房地产企业的特点，结合各地金融监管部门的工作原则，对如何前置性化解房地产企业“爆雷”所引发的涉众问题进行如下研究。

一、房地产企业“爆雷”频发的成因

   想要妥善地化解问题，必须弄清楚问题的成因，针对成因对症下药，才能取得理想的效果。房地产企业“爆雷”频发既有直接原因，也有间接原因，既有内在原因，也有外在原因，现总结如下：

（一）大多房地产企业强调规模与速度，而房地产行业也是“高速度、高发展、高利润”的三高时代，这也对应到房地产企业自然而然地选择了“高负债、高周转、高激励、高风险”的“四高玩法”。这种四高玩法，必须以行情不断上升（即地价、房企不断上升）为温床，一旦房地产市场行情下跌，房地产企业过高的负债极易引发违约风险，从而造成“雪崩效益”。

（二）房地产企业对宏观政策调控采取“大意”、“侥幸”心理。政策调控是房地产行业真正长远稳健发展的必需要求，事实上，自2018年起，国务院、央行、头部房企已经多次释放出了政策调控的信号，这已经给了房地产企业充足的提前修复窗口期，但是很多房企老板和中高层都对“警醒”大意了，侥幸了，误以为这个“宏观调控”的口号会一直击鼓传花下去，直到现在还有很多房企对政策松动还抱有侥幸心理，等待新一轮上涨周期。

（三）房地产企业的外部融资开关被全面扭紧，内部造血能力不足。房地产企业一向是6、7个锅盖盖10个锅，一向是借新债还旧债，但不巧的是自2021年开始，房地产企业发新债，融资端输血的开关扭紧了，房地产企业不再像过去那么容易获取外部输血了；另一方面，由于房地产市场负面消息不断，加之经济下行压力增大，全国房地产市场销售情况也呈现一片萧条，房地产企业销售端造血也面临收紧。

（四）蝴蝶效应：大房企一旦出现违约问题，就是大问题。房地产这个行业天生就是高风险行业，本身高度依赖资金，即使达到绿档标准，净资产负债率也是100%，剔除预收资产负债率也是70%，显然房企天生对资金依赖度过高。大房企一旦出现违约问题，金融机构会迅速将其列入金融机构黑名单，后续正常的再融资就会被严控甚至杜绝，还未到期的债务甚至要求被提前兑现，供应商和消费者也会因为这些负面消息而进行慎重观望，所以，“爆雷”是一种链式反应，也是一种围合效应！

二、房地产企业“爆雷”前置性化解思路

房子是中国家庭的主要资产，房地产企业“爆雷”将直接关系关系到老百姓最为现实紧迫的“居住”问题。我们所强调的“前置性化解”的初衷也是预防为先、防患未然，从最坏处着眼，做最充分准备，争取最好的结果，把风险消灭在萌芽状态和早期阶段。

（一）建立预警机制

“识别、预警、发现”存在“爆雷”隐患的房地产企业是开展前置性化解工作的前提，但是房地产企业属于典型的“死要面子活受罪”企业，因为房地产企业做的是资源协调，特别是资金协调组织的工作，其必须展现出一副“很有实力”的表象，银行才可能放心的发放贷款，消费者才可能放心的去购买房屋，供应商才可能忍受几个月的账期，但是这种“有苦不说，打掉牙往肚子里咽”的行为，也使得房地产企业的“爆雷”隐患难以发现，最终落得“疾在腠理而不治疗，最终病入膏肓，为时已晚”的下场。

针对房地产企业“有苦不说，刻意隐瞒”的问题，谁来承担识别、预警、发现问题的“吹哨人”的角色尤为关键。我们认为，各地监管部门（经侦、金融办）作为当地金融秩序的守护者，承担该项任务最为合适。一方面，对可能引发金融风险、涉众问题的企业进行监管和约谈是经侦、金融办的职责所托，经侦、金融办依法依规享有相关权力；另一方面，监管部门作为行政机关，房地产企业应有敬畏之心，比较容易如实陈述企业现状。

各地监管部门应对辖区内的房地产企业形成定期与随机检查、约谈的制度，早识别、早预警、早发现、早处置相关房地产企业的“爆雷”风险。北京、深圳等地的监管部门还摸索出了一套“监管部门与专业机构组成工作专班”开展相关约谈、排查工作的模式，监管部门通过政府招标采购的方式，选聘律师事务所、会计师事务所、债权债务服务机构等专业第三方，协助对相关房地产企业的经营模式、财务情况、债务情况进行梳理摸排，确定隐患企业，制定化解方案。第三方服务机构无论是从人员配置、专业能力、角色定位等方面均具备协助政府监管部门完成动态查控隐患企业的能力，并且第三方服务机构并不受制于“公务员身份”，能“言”监管部门不便“言”之话，更好地协助监管部门完成相关摸排工作。

（二）对隐患房地产企业进行“预重整”

通过预警机制所排查出的存在“爆雷”隐患的房地产企业，若还存在挽救价值，可对该企业进行“预重整”。

“预重整”是借鉴于“企业破产重整”的概念，“破产重整”又称司法再生程序或破产保护，是指经利害关系人的申请，在审判机关的主持和利害关系人的参与下，对到期债务不能支付或有支付不能之虞陷入财务困难的企业，进行生产经营的整顿和债权债务的清理的一种特殊法律程序，是目前世界公认的挽救企业、预防破产最有力的法律制度之一。“预重整”制度是一种介于庭内重整和庭外重组之间的企业解困模式，指为了提高重整的成功率、降低成本，在进入法定重整程序前，债务人与债权人、投资人等通过协商制定重整计划草案，在获得多数债权人同意后，借助重整程序使重整计划草案发生效力的企业拯救机制，通过预重整制度，可以把债务人在重整程序中的部分工作前置，既可以利用法定重整程序的优势从根本上解决债务危机，又争取到了与投资人和债权人谈判的空间，极大地提高了重整的成功率。

我国目前尚未对“预重整”有明确的法律规定，但2017年以来在最高人民法院和相关部委的积极推动下，多地人民法院开始在实践中探索预重整的相关机制规则，现在部分地方，如深圳、温州、北京、南京、苏州等地对预重整发布有相关规范性文件。作者通过研究相关规范性文件，结合房地产企业的特点，对隐患房地产企业的“预重整”流程设计如下：

1、通过政府监管部门的约谈责令，由隐患房地产企业向监管部门提出“预重整”申请。提出申请时，隐患房地产企业需提供涉众融资债务情况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告等材料。监管部门进行审核确认后，出具《处理意见书》（说明是否同意该隐患房地产企业进行“预重整”），若监管部门认为隐患房地产企业具有挽救价值，则协助隐患房地产企业就“预重整”事宜向企业住所地人民法院进行报备。

2、隐患房地产企业相关负责人、第三方服务机构（律师事务所、会计师事务所等）联合成立“预重整管理小组”，负责与企业债权人核实债权，协商谈判债务的展期、免息与偿还方式，盘活企业资产，制定“预重整”方案等。“预重整管理小组”需定期将企业“预重整”进展情况向监管部门进行汇报。

3、“预重整管理小组”完成涉众债务梳理工作后，协助企业债权人选举债权人代表，召开债权人会议。由“预重整管理小组”向债权人代表如实披露企业困境，听取债权人代表的诉求，完成相关“破冰、维稳”工作。

4、梳理企业资产，结合债权人的诉求，以“实事求是、尽力为债权人止损挽损”为原则，“预重整管理小组”制定《预重整方案》，《预重整方案》首先向监管部门进行报备，再提交债权人会议进行表决。

5、《预重整方案》通过表决后，向企业住所地人民法院申请进行司法确认。

6、“预重整管理小组”负责推动《预重整方案》实施落地，并根据实施情况，对方案进行优化调整。

“房地产企业‘爆雷’前置性化解”作为近年来处理民间金融风险的新课题，需要监管部门、金融服务工作者、法律工作者、房地产企业充分发挥创造性。目前我国这方面虽然已经储备了大量的理论研究，但是缺少实际操作案例，这更需要监管部门、金融服务工作者、法律工作者、房地产企业敢于迈出第一步，这对治理房地产企业“爆雷”这一社会顽疾，将具有十分重要的意义！

作者介绍：

刘新运，北京谙诠律师事务所执业律师，毕业于中国政法大学，中国法学会会员，执业期间为国内多家大型机构及企业提供民商事法律服务，担任多家大中型企业的常年和专项法律顾问，在民商事争议解决、破坏金融秩序犯罪类刑事案件的辩护、刑民交叉业务、企业治理、房地产开发、股权纠纷等领域具有丰富的法律服务经验。

【特别声明】：

　转载引用请标明作者和出处。